Квартирный вопрос и кавказский запрос

Регионы СКФО традиционно в конце списка рейтинга по доступности покупки семьями жилья в ипотеку

Доступность ипотеки в большинстве российских регионов в 2019 году продолжила расти. В исследовании, подготовленном экспертами агентства РИА Рейтинг на основе данных Центробанка и Росстата лидерами рейтинга стали северные регионы России. Последние строчки занимают северокавказские республики.

Ямало-Ненецкий и Ханты-Мансийский округа, а также Магаданская область, сохраняют лидерство по доступности покупки жилья в ипотеку. А вот для жителей Ингушетии, Чечни, Дагестана, Карачаево-Черкессии, Кабардино-Балкарии и Северной Осетии доступность ипотеки остается невысокой.

Результаты исследования показали, что на доступность жилья в гораздо большей степени влияют его стоимость и доходы населения, которые очень сильно разнятся в регионах, чем ставка ипотечного кредитования.

Исследование подготовлено экспертами агентства РИА Рейтинг по данным Центробанка и Росстата. В качестве индикатора доступности ипотеки в рейтинге выступает доля семей, которые могут вносить ежемесячный платёж по ипотечному кредиту и осуществлять повседневные расходы. Эта доля оценивалась на основе распределения работающих по величине зарплат в каждом регионе.

Размер кредита рассчитан для двухкомнатной квартиры среднего качества площадью 60 квадратных метров в своём регионе при первоначальном взносе в 30%. Семейные доходы от трудовой деятельности учитывали выплату НДФЛ и скорректированы в соответствии с региональным прожиточным минимумом на каждого члена семьи. Предполагалось, что 70% средств, оставшихся после вычета из семейного бюджета прожиточных минимумов, идёт на выплату ипотеки, 30% — на прочие расходы.

Анализ проведён независимо для девяти типов состава семьи. Результирующая доля определена как средневзвешенное значение из этих девяти типов. Рассмотрены семьи, в которых хотя бы один человек имеет работу. Средние цены на квартиры на вторичном рынке, сроки кредита и процентные ставки взяты из официальной статистики каждого региона. Для расчёта использованы данные за 2019 год, для сравнения — за 2018 год.

Несмотря на то, что в большинстве регионов доступность ипотеки находится на удовлетворительном уровне, в 5 регионах менее 15% семей могут пробрести типовую «двушку» в ипотеку. Замыкают рейтинг Ингушетия, Чечня, Дагестан, Карачаево-Черкессия и Тыва.

Для сравнения: доля семей, которые могли купить квартиру в ипотеку в 2019 и 2018 гг. (%) – Ямало-Ненецкий округ (1-е место в рейтинге) – 70,9% и 68,2%; Магаданская область (2-е место) – 63,8% и 61,8%; Ханты-Мансийский округ (3-е место) – 57,2% и 55,9%. Аутсайдеры рейтинга: Дагестан (82-е место) – 10,0% и 10,3; Чечня (83-е место) – 8,8% и 7,8%; Ингушетия (84-е место) – 8,5% и 8,0%.

Положение регионов-аутсайдеров, которые главным образом представлены в рейтинге национальными республиками, объясняется, с одной стороны, традиционно большим средним составом семей в них, что определяет низкий семейный доход после вычета прожиточного минимума на каждого члена семьи. С другой стороны, в этих регионах традиционно высокая безработица, поэтому среднесемейные доходы от трудовой деятельности здесь, как правило, невысоки.

Низкие доходы, безработица и религиозный фактор

Низкая доступность ипотеки в Ингушетии объясняется высоким уровнем безработицы, низкой средней заработной платой, а также религиозным фактором, отметил начальник отдела жилищной политики регионального минстроя Илез Муталиев, комментируя итоги рейтинга.

«Объяснить это можно низким уровнем средней зарплаты в регионе, высокой безработицей, а также большим составом семей. Средняя семья в Ингушетии состоит из пяти-шести человек, во многих других регионах это уже многодетная семья, а для нас – в порядке вещей», — сказал Муталиев.

Еще одним немаловажным фактором Муталиев назвал религиозный, так как ипотечное кредитование не соответствует канонам ислама.

​»Из-за этого 60-70% населения стараются не брать ипотеку и деньги под проценты. К примеру, у нас действует специальная программа «1000 квартир», по которой государство субсидирует ставки по ипотечным кредитам, но даже в нее многие не вступают из-за религиозных соображений», — добавил представитель ингушского минстроя.

Эти же причины отметили в пресс-службе министерства строительства и ЖКХ Дагестана.

«Объективно высокая стоимость жилья по сравнению с доходами граждан республики обусловливает необходимость оказания гражданам государственной поддержки в решении жилищных проблем, в том числе путем создания специальных условий ипотечного жилищного кредитования отдельных категорий граждан. На сегодняшний день граждане, особенно социально незащищенные категории граждан, не имеют возможности получить льготное ипотечное кредитование ввиду низких доходов и высокого уровня безработицы», – сообщили в министерстве.

По данным ведомства, решение жилищной проблемы на основе обеспечения устойчивого развития в республике системы ипотечного жилищного кредитования населения является приоритетным.

«Для достижения указанной цели необходимо решить задачу повышения доступности долгосрочных ипотечных кредитов для населения республики. В целях практической реализации данного направления АО «Банк ДОМ.РФ» предлагает решить задачу по повышению доступности ипотечного кредитования на территории Республики Дагестан, в том числе при реализации региональных программ, в рамках которых ипотечную ставку для заемщиков возможно снизить на 4,5 процентных пункта. Это возможно при единовременной компенсации расходов на снижение ставки из республиканского бюджета», — отмечается в сообщении.

В нижний части рейтинга можно также выделить Крымский регион (Республика Крым и Севастополь), который ощущает влияние внутрироссийской миграции. Эти два южных региона достаточно популярны для переезда жителей из других российских субъектов РФ, и поэтому спрос на местное жилье зачастую предъявляют приезжие, что позволяет ценам держаться на очень высоком уровне.

Поэтому местные жители со своими относительно небольшими зарплатами испытывают трудности в покупке жилья. Схожая картина в Краснодарском и Приморском краях, которые располагаются на 71-м и 73-м местах. В этих неплохо развитых регионах наблюдается повышенный спрос на недвижимость со стороны приезжих, что делает покупку жилья в ипотеку менее доступной для местных жителей.

По мнению аналитиков, ставки относительно 2019 года снизятся на 1,5-2 процентных пункта, что увеличит спрос на ипотеку на 14-20%. Скорее всего, на этом фоне начнется более быстрый рост цен на жилье.

В богатых регионах-лидерах предложение следует за спросом, и цены на недвижимость будут «съедать» и рост зарплат, и улучшение условий по ипотеке. А в регионах из нижней части рейтинга, которые не отличаются высокими доходами населения, рост спроса в первую очередь стимулирует новое строительство, и цены на недвижимость тут могут расти медленнее, и соответственно, доступность – быстрее.

Источник